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加速都更 張景森搬路障


政委張景森 圖/本報資料照片​

 工商時報 

 

 

/台北報導

《都更條例》修正案回應業界意見修正重點

為全面加速推動都更,《都市更新條例》修正草案可望有突破性進展。據悉,行政院政委張景森認為,都更條例既要修法,必須達成加速都更修法的目標。經內政部與不動產業者溝通後,決釋善意搬開其中一大路障,「審議重大變更可再次公展、公展期滿前可再次撤回同意書」的新增規定,內政部決建議「刪除」,以免都更程序變長,且加大不確定風險。

張景森昨開審《都更條例》修正案,會中僅審議至第九條,並聽取六都意見。北市府提出,過去公辦都更不需門檻,為何修正後需訂同意門檻?官員說,修法過程,有部會認為需讓民眾參與,因此增訂1/2門檻。

據悉,有些條文不但業界反彈甚烈,連張景森也有異見,認為內政部設計機制繁複,恐無法全面兌現小英總統政見加速都更目標,與其如此不如不修法。

針對審議過程有重大修正同意可再次公展,期滿前所有權人還有再次撤回同意書新增規定,知情人士說,對建商而言程序加長且風險變大,讓都更案反變得更不可行,失去修法目的。而張景森的思維認為,都更條例既要修法,必須達成加速都更修法的目標。

內政部與不動產公會溝通後,昨提出新版修正案,已將「審議重大修正可撤回同意書」規定刪除,形同為業者剷除都更路障。

官員說,若都更審議會重大修正所作重大修正,不需要再經公展,等同所有權人沒有撤回同意書的機會,以避免撤回同意書的都更案太多。惟會中新北市政府提出質疑,刪除後回歸現行條文,未來實際執行,是否會降低所有權人一開始簽署同意書意願,形同再設下都更障礙,應精緻規劃。

高層進一步說,未來並非完全不准住戶撤簽,這次新修正案規定,只要符合相當要件住戶仍有撤簽機會,例如分配的面積變小價值減損時,但屬於都更審議委員會要求的重大修正可不必再次公展。

至不動產公會另一關切代為拆遷機制的路障,即釘子戶不同意搬遷,實施者可先協商,協商不成地方政府需調處、裁決,若有一方不同意仍可走行政救濟,請法院公決。據悉,張景森也認為這套機制太冗長了,會阻礙都更加速推動。

據悉,台北市副市長林欽榮昨在會中建議回到現有機制,但可依台北市的機制,計畫核定實施都取得建照拆照後,可由主管機關籌組小組幫忙協調。高層表示,需要後續和地方政府協調可行版本,主要是社會對強拆釘子戶觀感較為強烈,業者訴求要強拆,但所有權人希望連碰都不能碰,要從中找到精緻的做法,避免造成社會對立。

據了解,內政部對不動產公會十多項建議,有的部分同意,有的不同意。其中租稅減免部分,業者期待合建協議實施的都更案,比照權利變換,土徵稅和契稅全免徵,而非修正案規定僅免徵40%,不過關鍵在財政部是否讓步,內政部並未同意。

(工商時報)

都市危險及老舊建築物加速重建條例速解包,歡迎下載

都市危險及老舊建築物加速重建條例速解包封面

  1. 為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,本部特制定都市危險及老舊建築物加速重建條例,並經總統於106年5月10日以華總一義字第10600056401號令公布。
  2. 為利各界瞭解利用,本部製作都市危險及老舊建築物加速重建條例速解包,歡迎下載。
  3. 危老條例懶人包

門檻更高 都更危老條例須100%同意

門檻更高 都更危老條例須100%同意

出版時間:2017/05/13

  

 

危老條例 老屋都更GO!
行政院《危老條例》拍板定案,端出租金、容積、稅負多項優惠,盼加速都更,本期《地產王》收集各界專家看法,讓你百分百了解都更新法。採訪╱畢務潔

【畢務潔╱台北報導】《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)三讀通過,本意加速都更速度,但須百分百同意恐只適合單一產權物件,對於危老建築實質改建幫助有限,台北市則首重老屋整修維護的補助,新北市推動《防災型建築再生自治暫行條例》,同樣對危老建築有容積及持有稅的獎勵。 

雙北市老舊建築多,《危老條例》通過幫部分產權單純建築大開方便之門。范厚民攝


雙北市老舊建築多,《危老條例》通過幫部分產權單純建築大開方便之門。范厚民攝


行政院《危老條例》是針對經過評估後需拆除重建的30年以上老屋、海砂屋等危險建物,可有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵,若在條例實施後3年內申請重建計劃,得再享10%基準容積獎勵,另外地價、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。 

新北市簡易型都更首案「汐止新峰段」已完工,目前正辦理交屋。


新北市簡易型都更首案「汐止新峰段」已完工,目前正辦理交屋。


適合單一產權物件

法案一出,各界對於須全體土地持有人同意有爭議,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,根據《公寓大廈管理條例》第13條,若為嚴重毀損、地震後有危及公共安全的建築,無須全體所有權人同意即可立即拆除重建,但現《危老條例》卻須全體同意才能進行改建,門檻反倒較高。
且一般住家產品通常有多位地主共同持有的狀況,較適合單一產權的物件,恐會有圖利部分單一法人、壽險業者持有企業大樓的疑慮,對於實質危老建築改建幫助不大。
東森建設總經理賴建程則認為,該法例也規定重建時得合併鄰接建築物基地或土地辦理,若總面積超過1000平方公尺(約302.5坪)的部分,不再提供容積獎勵,雖本意是加速整合速度,但小基地對整體市容改變不大,以建商角度,小基地吸引力小,儘管有容積獎勵但幫助不大,並不會增加大型建商積極投入都更的誘因。 

台北市松山區延壽國宅為海砂社區,已吸引不少建商參與都更改建。


台北市松山區延壽國宅為海砂社區,已吸引不少建商參與都更改建。


新北簡化都更程序

現階段雙北市對於危老建築則各有態度,台北市著重在整建維護部分,台北市都更處更新工程科科長湯勇循表示,台北市對於老舊建築整建端出許多補助項目,除延續去年補助中低樓層建築更新增設電梯,辦理老屋健檢後如有公安疑慮者,也可申請補助,補助上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%,而且不超過1千萬元,即日起至今年12月29日可申請。
新北市則是推動《防災型建築再生自治暫行條例》,其中有免審議定額容積獎勵50%、重建後地價、房屋稅減半徵收4年等優惠,條例已送至議會審議,而新北市早在2013年就針對老屋推動簡易型都更,簡化都更行政程序。
其中「汐止新峰段」已完工,本月辦理交屋,新北市都更處處長張溫德表示,該案從申請到完工約3年時間,大幅縮短重建時間,目前簡易型都更已有20件申請,8件已取得建照。 

《危老條例》祭出房屋、地價等持有稅最長12年的減半徵收優惠。


《危老條例》祭出房屋、地價等持有稅最長12年的減半徵收優惠。


臺北市老舊建築物
整建維護補助

◎補助內容:補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%為限,並且不超過1000萬元
◎可申請狀況
.中低樓層建築更新增設電梯
.提供建築主管機關認可之健檢機構的自費辦理勘驗結果,或104年度前因有公共安全疑慮而辦理老物健檢之建築物
.耐震結構須補強建築
◎申請時間: 即日起到2017年12月29日
資料來源:台北市都更處 


「以房養老」 推動逆向抵押貸款加速都更

莊孟翰│理財周刊867期│2017-04-06 

問:眾所皆知,目前都更推動窒礙難行,多數卡關在民眾不願意或是沒有能力再支付重建後買回不足面積的建造成本上,過去以「一坪換一坪」的政策方向,更被重批不切實際。面對民眾都更意願低落,都更推動困難重重,自行負擔不足額的建造成本以及都更後利益分配問題似乎成了關鍵,大家都只想獲取利益,不願負擔成本,另外,一向被忽略的人性貪婪面或許才是都更最需對症下藥之處。而要從什麼角度才能說服意願低及沒能力支付自行負擔不足額建造成本的都更戶,請教莊教授的意見?

答:都更劈頭所面臨的第一個問題就是「蓋不蓋得回來原面積」,假設蓋得回來,「要不要出錢」又衍生了另一個難解的新問題。

退休族群無力負擔貸款 都更意願不高

台灣老房子多,這顯示所有權人可能也是和房屋同樣年齡的老年人口之眾多,對於居住四、五十年的地方,除了情感面外,屆齡退休之後,沒有其他收入,僅依靠有限的退休金度日,要讓他們出錢都更談何容易?此外,都更過程繁瑣的流程與法令制度,深怕吃虧上當更成為他們退避三舍的主要原因。

對此,最近政府不斷推出容積獎勵方案,總認為能夠提高都更意願,但成效始終未見彰顯,因即便提高容積獎勵,如在高房價地區,容積獎勵部分剛好可以抵付工程款,都更戶就不必增加負擔不足額的建造成本。但如在房價較低區域,就舊有法令建蔽率與新法令容積率推算,即便依新法令再增加有限的容積獎勵,對都更戶的實質效益仍然不大。

容積獎勵不足 都更戶應自行籌措建造成本 或出錢買回不足的坪數

舉例而言,位於台北市仁愛路四段國父紀念館對面精華地段的晶宮大廈─更新後易名為「台北麗景」,該大廈於一九九五年經鑑定為海砂屋,歷經九二一地震後被列為危樓,住戶依據「都市更新條例」自組更新會,並依九二一震災重建條例更新。

根據當時法令規定,晶宮大廈享有三○%容積獎勵,重建後容積率由原來四○○%提升至七九二.一二%,推估其更新後分配單元價值至少三十億元,較都更前漲幅約一○○.一六%至一六八%,所增加容積出售後的金額剛好可以抵付工程款而將原房屋面積蓋回來,可謂皆大歡喜,主要原因即在於精華地段的超高房價。

然而,對照今日高漲的房價,老房子要能夠蓋回原面積極為不容易,根據內政部「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,依據每一基地立地條件不同,容積獎勵的額度也會有差異,目前規定容積獎勵不得超過各該建築基地一.五倍之法定容積,或是各該建築基地○.三倍之法定容積再加其原建築容積(第十三條)。

過去實施「建蔽率」階段蓋的四、五層樓老舊建物,若以現今「容積率」更新的算法來看,會普遍面臨面積不足問題,即便增加容積獎勵,仍然無法解決都更戶須支付部分造價問題,縱然足夠,一坪換一坪落實機率也不大,因此,為解決原都更戶必須出錢但又沒有能力負擔的情況,建議與公部門及金融業共同推動置入「以房養老,逆向抵押」的概念,藉以提高都更意願。

對於窮得只剩下房子的年長者 置入「逆向抵押貸款」加速都更

根據國發會所公布的人口推估,台灣於今年正式進入聯合國認定的高齡社會,六十五歲以上人口占比達一四%,未來更將快速步入超高齡社會。而在人口老齡化逐漸嚴重過程,已有不少退休族群缺乏現金流足以支撐日常生活開支者,真可以用「窮得只剩下房子」來形容,因此,如能即時導入以房養老的概念,不失為說服與協助推動都更的一大可行方案。

事實上,衛福部自二○一三年便開始推動「不動產逆向抵押制度」試辦方案,也就是俗稱的「以房養老」規劃。以房養老亦稱逆向抵押貸款,亦即老年人生前把房子抵押給銀行,銀行按月撥付一筆固定金額給老年人當作生活費用,老年人則可繼續住在自己的房屋至終老。長久以來先進國家早有相關實例,譬如歐美等國皆有以房養老實務經驗可供參考。

至於都更戶的「以房養老」也能以類似概念切入,亦即將須自行支付的建造成本部分,或因面積不足而須價購的金額,連同原本已向銀行辦理逆向抵押貸款部分,都更後由金融業併案處理。

政院拍板老屋及危樓加速都更 數十萬戶適用

大台北地區老舊房屋多。(資料照,記者賴筱桐攝)

大台北地區老舊房屋多。(資料照,記者賴筱桐攝)

2016-12-29 11:45

〔記者李欣芳/台北報導〕為加速都市危險及老舊建物更新重建,行政院今天召開的院會通過內政部提報「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」,要透過減稅等誘因,加速危險建築及老屋都市更新,會中並界定對老舊建築物的定義,是指屋齡30年以上,經性能評估改善不具效益,需拆除重建者,無論是否有電梯設備都可適用,內政部次長花敬群表示,估計有數十萬戶適用。

這項專法經行政院院會今天拍板定案後,將送請立法院審議,目前規劃透過民進黨立院黨團提案建請立院加開臨時會通過這項專法。

目前屋齡30年以上的住宅,全台約有8萬6000棟,其中不符耐震標準者約4成,有3萬4000棟。

行政院希望透過容積與建蔽率獎勵,讓性能經評估有結構安全之虞的老舊建物加速改建,根據內政部提報的條例草案,容積獎勵可達到法定容積的1.3倍,內政部並提出,若在條例施行後3年內提出改建計畫,可額外得到10%容積獎勵,因此容積獎勵最高可達法定容積的1.4倍。

租稅優惠方面,草案為重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年,重建前私有土地及合法建築物所有權人持有重建後建築物,在減半徵收2年內若沒有移轉,可以延長減徵期間至再行移轉為止,不過,前提是需要全體所有人同意。

逾30年老屋都更 可望一坪換一坪

逾30年老屋都更 可望一坪換一坪

圖為台北市南機場國宅。圖/陳信翰

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 工商時報 

/台北報導

內政部明(29)日將向行政院提出「加速都更推動方案」,據悉,內政部將建議不限4、5層樓老舊公寓,初步匡定「30年以上老舊住宅」優先納入加速都更整合範疇,且擬放寬法定公共設施不計入容積計算,以增加實質容積獎勵及提高參與都更意願。預估逾30年老屋都更產值上看兆元以上。

獎勵老舊住宅都更 小英拍板

中時短評》綠營苦吞都更惡果

另為鼓勵銀行參與都更,內政部擬建議金管會鬆綁法規,放寬由銀行成立建築經理公司(建經公司)擔任都更實施者可能性,提供都更融資作為自主更新的後盾。

內政部預計本周向蔡總統報告加速推動都更方案,周二先行向行政院長林全簡報。據悉,為加速推動都更,內政部提出諸多策略,包括增加容積獎勵、延長擴大稅負減免、成立專責機構、補助都更前期作業規劃,政府介入協調整合等。

據了解,內政部認為不必設限4、5層樓老舊公寓作為加速推動都更對象,擬與老屋健檢政策密切結合,選定「30年以上老舊住宅」作為推動主力,包括公寓大廈及透天厝等。官員說,若只以4、5層樓作為加速推動都更對象,恐不具效率,但限縮在30年或40年以上老舊住宅,將聽取政院意見。據內政部推估,30年以上老舊公寓大廈約有368萬戶。

在獎勵誘因方面,容積率上限10%天花板是否再放寬,將由林揆拍板。知情人士指出,各地針對都計省施行細則及六都子法,均認為法定容積以增加50%上限獎勵為宜。

但如何增加實質獎勵達50%是重點,據悉,公共設施不計入法定容積是方向之一。據悉,因5樓以上老舊住宅現有容積為300%,第三種住宅區法定容積如為225%,再增50%獎勵為337.5%,一旦法定公共設施再計入現有容積,恐怕都更後無法一坪換一坪,民眾會失去都更意願,這部分擬修法放寬納入考量。

房屋持有稅減免期限有意從4年延長為6年或8年,究竟延長期程是否減半課稅,或從第5年起逐年遞減額度,都有不同聲音,周二將聽取財政部意見,由林揆裁決。

此外,府院盼公股行庫參與都更,除提供融資給建商或自主更新民眾外,依現行銀行法,公股行庫不能擔任都更實施者,但一銀或合庫成立建經(建築經理)公司,有參與都更成功案例,是否要放寬法規讓銀行的建經公司擔任都更實施者,內政部將探詢金管會意見。

據內政部估計,30年以上老屋都更可創造9兆元產值,且30年以上老屋,10年內全台將增至約400萬戶。

(工商時報)

為何要加速都更

台灣競爭力論壇於4月25日下午在台灣省商業會舉辦「為何要加速都更」論壇,此論壇由社團法人台灣競爭力論壇學會、中華民國不動產協進會、台北市不動產開發商業同業公會、台北市商業會主辦,協辦單位有台北市不動產仲介經紀商業同業公會、台灣省商業會、卓越雜誌、元心創意。本次與會貴賓有中華民國不動產協進會理事長林長勳、台北市商業會理事長王應傑、臺北市都市更新學會理事長李欽漢、力偕建設總經理張巍懷、台灣競爭力論壇理事長彭錦鵬。

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中華民國不動產協進會理事長林長勳於開幕致詞中提到,自2015年開始,政府為控制房價飄漲,稅制作許多改變如「實價登錄」、「實價課稅」、「限制房屋貸款」、「房地二稅合一制」、「調整房屋稅」等等引致房市急凍,預售市場深受打擊,也直接影響經濟發展與失業率提昇。林長勳認為,都市更新可以促進都市土地有計劃的再開發利用,整體改善都市的空間環境與復甦都市機能,完善居民的公共利益。林長勳說,都市更新對於城市轉型與生活品質的提升有關鍵的影響,有計劃地的將規模很大的老舊社區更新改建,可以同時解決老舊房屋的安全問題,解決社會、青年住宅問題、都市再生問題,也是帶動內需產業提振經濟發展的一帖良藥。可惜政府推動都市更新,成效不彰,法規制度仍存在許多問題。林長勳表示,希望藉由今天的會議能研擬出可行的方案或途徑,提供政府與業界參考,共同來推動,以加速台灣的經濟發展。

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台北市商業會理事長王應傑首先感謝主辦單位台灣競爭力論壇學會、中華民國不動產協進會、台北市不動產開發商業同業公會、台北市商業會敬邀,與各位不動產業先進們共同探討加速都更的議題。王應傑表示,在不景氣的時代中,新政府應著手將目前現達120萬戶的空屋改為中繼宅,而非為了救經濟也興建社會住宅,此舉反而會增加空屋量,應善用有限的資源用來推動都更,把舊房子改成新房子,才能有效刺激經濟成長,提升民眾的居住品質。王應傑期盼與業界的菁英們能共同在此打拼,使台灣購屋者皆有良善的居住環境,最後王應傑也恭祝大會圓滿成功。

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李欽漢:回歸初衷,省思都更;再次挺進,創造多贏

臺北市都市更新學會理事長李欽漢認為,為台灣從1973年都市計畫法訂定舊市區更新專章後即持續推動都更,到1998年都市更新條例公布後,都市更新則進入另一發展期。後因發生921大地震,都市更新條例及九二一暫行條例則為推動災區重建基本大法。而我們為何要加速推動?因建物屋齡老舊,30年以上屋齡者至2020年約佔台灣庫存量的一半。另我們也已習慣用災害來檢驗我們居住的房屋與處所,但這是不對的,應加速都更來改善並建立安全、安心及心安的都市。至於要如何推動都市更新?李欽漢表示,依目前想利用一套都更條例解決所有人的立場與利益是做不到的。為有「打破舊思維,提出新思想」,回歸初衷再省思才有新格局,李欽漢建議從「法令面」、「容積獎勵面」、「執行面」三個面向來看。李欽漢強調,唯有改變舊思維,開創新格局;回歸初衷,才能蛻變!

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張巍懷:推動都更,「執行力」比修法重要

力偕建設總經理張巍懷表示,目前雙北市30年以上老屋有116萬餘戶,100~104年5年間僅完成35都更案、2448戶,平均一年更新489戶。照此速度,現有的老屋要花2300多年才能全數完成更新,顯然緩不濟急。政府要建構全方位的都市更新,除了推動公辦都更,也要積極引導民辦都更,公私部門共同努力,公辦民辦雙軌並進,才能擴大成效,改造城市風貌。張巍懷認為,行政院的都更條例草案存在許多問題,將造成民辦都更的不確定性。至於大法官第709號解釋宣告違憲部分,政府也已經透過行政措施來完備程序,概要同意比率太低的問題,也可以用七成以上多數決直接提出事業計畫,還是可以繼續進行。因此目前並無違憲部分修法的急迫性。張巍懷強調,推動都更的重點不是修法,而是政府的「執行力」,要推動「防災型都更」及「公辦都更」不必等待修法,現在就可以馬上推動。政府也要繼續引導協助民辦都更,才能擴大成效。至於都更條例草案將增加民辦都更的不確定性,不宜倉促為之,建請審慎再議。

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彭錦鵬:如何加速都更–從公共治理角度評析

台灣競爭力論壇理事長錦鵬從都更法制化、都更必要性、都更快速化等三個面向,說明都更的效益,並從而探討國內房地產與經濟的發展。今年1日1日起實施房地合一稅,確實達到不動產交易利得實價課的目的。彭錦鵬表示,房地合一稅的施行究竟對都更發展的利弊得失,有待時間觀察。此外,包括臺北市與新北市政府均已提供都市更新案件雲端查詢服務,藉由主動公開資訊方式,提供民眾更便捷的服務,更容易掌握都更案資訊。可藉此將都更資訊公開透明,加速都更進展。其中,有鑒於各界重視都市防災、居住安全議題,新北市政府更自102年起已推動「簡易都更」政策,提供簡便、快速、多元的重建途徑供居民依需求選擇。相較於一般都更程序,「簡易都更」具有都更的意涵與精神,但無需依循《都市更新條例》繁複的程序,簡化改建流程。在未來應有擴大辦理的可能性,並值得其他地方政府跟進。

最後,台灣競爭力論壇理事長彭錦鵬在閉幕致詞中表示,都市更新主要目的促進都市土地有計劃的再開發利用,整體改善都市的空間環境與復甦都市機能,完善居民的公共利益。同時,都市更新對於城市轉型與生活品質的提昇有著關鍵的影響,所以在現今全球化的激烈的城市競爭之下,都市更新一直是各城市的主政者積極地讓都市贏在起跑點的重要施政方向。彭錦鵬說,未來在都更政策上,仍有許多關鍵議題值得持續研究與討論,例如關注世界各國重要都更案件的評析、根據我國都更發展現況以更新相關法規、精進都更處理方式與關鍵要素、都市更新事業之實施、都更監督與管理、以及液化區域老舊都更等。彭錦鵬強調,未來台灣競爭力論壇將持續為臺灣的住宅政策發展把脈,為政府的施政提供建言,為台灣打造更美好的未來。

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三坑老街很短 故事卻很長

2014-07-02   簡品心 

     那是二〇一二年入冬後最冷的一天,景物濛濛地全被雨絲遮了住,遊客寥寥。三坑老街彷彿回歸了那個沒落卻幽靜的時代,然而,三兩行經的遊人與店家的招呼聲,又使居民憶起了愈加久遠之前,這條街如何背負著「龍潭第一街」的盛名,繁榮昌盛。

龍潭第一街 因水庫興建而沒落

  古時,三坑老街擁有一座碼頭,依靠鄰近的大漢溪,河運發達而成為貨物集散中心。它是龍潭地區第一條發展出商業行為的街衢,因而稱「龍潭第一街」。三坑村村長徐美惠形容,老街的街屋有閣樓、柱子有雕刻,以及極具特色的「嚴指磚」(因形如燕尾,也稱「燕子磚」),都是此處歷史悠久的證明。

  然而,由於石門水庫的興建,造成大漢溪水位降低,無法行船。此後陸運取代水運,繁華一時的三坑老街也逐漸沒落。

  二〇〇三年,桃園縣政府在三坑地區興建了全國自行車道。二〇〇八年,三坑地區舉辦客家桐花季、客家文化節,引起當時的桃園縣文化局局長陳學聖注意。陳學聖認為三坑地區還保有傳統氣息,便連接自行車道與客家文化,替三坑宣傳與行銷。

傳統氣息濃 再造客家觀光勝地

  經由許多長輩推動客家文化,三坑逐漸在電視、偶像劇、雜誌、電台等媒體嶄露頭角,且入圍二〇一二年金鐘獎的《老街狂想曲》在此拍攝,更進一步打響了三坑的知名度。它特有的歷史建築與文化,逐漸成為觀光旅遊的熱門地點。

  「三坑老街雖然短,但是客家人的人情味很濃厚,是與一般老街最大的不同。」談及僅約兩百公尺的老街,徐美惠卻難掩自豪的神情,「一般的老街都是商業行為比較濃厚,都租給外地人去做,三坑老街則是在地人居多。」

  由於居民們平時在工廠等地上班,這裡的店家如客家傳統美食小販、餐廳平日休息,假日才營業,傍晚五點左右便早早收工。對於觀光客的來說,很不方便。徐美惠解釋,「因為我們在這邊生活,也有家庭。我們不希望因為做生意,而沒有顧到家人的生活。」

  觀光產業急速發展,三坑老街正學著面對接踵而來的課題。「阿秋姨牛汶水」的老闆呂春枝笑說,直到自己開店,才明白何謂「靠天吃飯」,雨天與陰天都會對生意有所影響。她表示,由於腳踏車風潮減弱,近兩年來的遊客人數較少,然而遊客流量太多也忙不過來,希望能平平地過就好。


三坑老街居民劉信榮,親切地訴說老街興衰。(簡品心/攝)

在地人經營 也盼有藝術家進駐

  徐美惠希望未來能發展紀念品、農業特產或客家服飾的店面,也希望有藝術家進駐。她更希望在地人能自制,靠自己的力量管理交通,才能控制觀光的品質。

  發展觀光後該如何保存傳統,三坑老街居民劉信榮表示,即使觀光客繁多,老街依舊維持著舊有面貌。徐美惠則認為這個議題見仁見智,若要保存歷史文物,生活與銷售空間便有所不足,無法提升年輕人返鄉的意願。

  如今,三坑老街的人口外流問題嚴重,年輕人向外發展,徒留長輩固守舊地。見此,徐美惠希望政府能幫居民保留臨街的走廊與客廳,用以展示傳統文化。裡頭的居住空間便可擴建、增蓋,吸引年輕人歸返,使三代同堂不再是夢想。

  徐美惠希望年輕人返鄉協助農民行銷、發揚在地產品。比方說,現在的耕地只剩從前的一半,廢耕的農田便可交由他人改造成休閒農業,成雙贏局面。對農民而言,老人年金不會減少,財產也還在,不需要完全出售農地,只要靠出租便可營利且創造觀光利益。

  此外,徐美惠正推動三坑地區的無毒農業。發展有機農業的費用高昂,因此欲採用無毒農業的方式來耕作。稻米、筊白筍、蘿蔔等作物,若農民用無毒方式種植,將提高遊客的購買意願,創造量少、高品質與高價格的銷售模式。

留住年輕人 發展無毒休閒農業

  徐美惠希望農業委員會能將三坑看作一示範區,使全部的農民都發展休閒農業與無毒農業。也希望能與企業合作,讓企業認養農地,農民幫忙種植與田間管理,企業則獲得收成的產量。然而,此計畫仍有待溝通不同農民的意見與各方利益考量。

  年輕人願意發展休閒農業,願意增建公共設施,例如涼亭、廁所、公共景觀等,以吸引觀光人潮,然而長輩們持保留態度。地主們無法理解將自己的土地捐出來的理由,就像他們需要營銷農作物,卻無法兼顧品質,導致農業遲遲無法轉型。而這都是需要不斷協調的。

  就住家而言,許多人因空間不足問題,希望能改建房屋,卻受限於中山科學研究院的人口密度總量管制。不過,就另一方面而言,卻也因禍得福,正因為保存了老房子,保存了歷史價值,此地才能發展出興盛的觀光。

  採訪的同時,三坑老街的永福宮正在整修,二〇一三年則預計修繕石板路,並希望營建署與文化局相關單位能協助修補老房子的損壞部分。至於如何協調所有權人的意願與觀光營利的需求,徐美惠表示,「要有一套完全的配套措施、一個計畫,才敢把土地所有權人找來,告訴他們我們要怎麼修繕、政府補助多少。」


客家傳統美食牛汶水。(簡品心/攝) 

傳統與現代 面臨掙扎亟待協調 

  無論是農民,或者在三坑老街成長、生活的居民,都對這塊土地抱有深切的情感。許多人驕傲地表示此地保持純樸的風氣,沒有什麼改變,發展觀光的同時也希望能維護傳統。劉信榮在老街出生,也在老街生活,至今已八十二年。他透露自己從來沒有考慮過搬離這塊土地,這裡有他鍾愛的房子,有田,有米廠,也有他自小熟悉的單純風氣。

  由於老家空間不足,徐美惠是置產在外地,不過她說,「我很喜歡這塊土地,所以我沒有離開三坑過」。即使遷離了三坑,她依舊心繫著這條街,甚至修繕此地的老房子經營餐館,成為其他居民改建老屋的模範。

  至於下一代的傳承,徐美惠希期望著,讓教育改變下一代的觀念,才能保護、復育此地的環境,讓三代同堂的夢想,能在這一代實現,讓三坑不再是人口外流的老人村。

  三坑老街由繁榮走向衰退,又因緣際會地起死回生。它發展出興盛的觀光,步上現代進程,卻也面臨傳統與近代的掙扎、耆老與年輕人的觀念抵觸等課題。未來,它也將肩負著「龍潭第一街」的美譽,持續成長。

 

三坑老街:桃園縣龍潭鄉

  三坑老街曾經依靠大漢溪的河運,是商業繁盛的貨物集散中心。然而,隨著石門水庫興建,陸運取代水運,它便逐漸沒落。直到二〇〇八年,此地才發展觀光,憑藉保存良好的歷史古蹟、特色美食,以及濃厚的人情味,成為當今的旅遊勝地。

都更自己來 內政部持續補助民眾自主更新

都更自己來 內政部持續補助民眾自主更新

日期:104-08-27 資料來源:內政部

為鼓勵住戶自主更新,內政部於中央都市更新基金編列預算,補助住戶自主辦理老舊建築物的重建、整建或維護,重建最高補助500萬元。今(104)年度第3梯次受理補助申請作業將於9月10日截止收件,歡迎民眾踴躍向各直轄市、縣(市)主管機關提出申請。 內政部長陳威仁於今(27)日部務會報聽取營建署報告自主更新辦理情形,指示營建署持續積極鼓勵民眾推動自主更新作業。面對現有建築物持續老化,為促成20年或30年以上老舊合法建築物透過都市更新整建維護(俗稱老屋拉皮,可併同加裝電梯等設備)或重建方式,改善住戶實質環境,自100年8月起,政府逐年編列中央都市更新基金預算,補助住戶自主更新,並於101年度起,補助地方政府委外成立自主更新輔導團,主動協助民眾推動自主更新,截至今年8月,內政部已核定61案,補助總經費為1億1,840萬元。 此外,隨著城市發展愈久,建物逐漸老化,加上臺灣位處地震帶,常有地震發生,因此建物安全相當重要,從今年度起,內政部再增加建物耐震評估費用、結構補強工程費用及增設電梯等補助項目,以強化老舊建築物的防災減災,營造友善無障礙的生活環境。 內政部表示,為加速推動都市更新,營建署自100年8月訂定「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」啟動自主更新補助機制後,陸續透過修法作業,簡化申請程序、增加補助項目及額度,使補助內容更符合民眾所需。對於以重建方式自辦都市更新,擬訂都市更新事業計畫得按所有權人數分級予以補助,上限為500萬元。 若以整建或維護方式自辦都市更新,則依建築物總樓地板面積計算規劃設計及工程施作費用予以補助,以工程費而言,每平方公尺補助上限為800元,且最多補助總經費45%。此外,民眾辦理建築物整建維護耐震補強,最高可獲得55%的工程經費補助;另老舊公寓增設昇降機設備,可享有最多達45%之工程經費補助,以喚起民眾對居住建物安全的重視,及鼓勵民眾主動檢修。 內政部指出,高雄市位於大豐一路旁的大樓,為中央補助社區自主都市更新全台首例完工案,補助整建維護實施工程費用172萬元,為自主更新補助案的成功典範。104年度第3梯次自主更新規劃設計及整建維護工程補助,將於今年9月10日截止收件,歡迎民眾踴躍向直轄市、縣(市)主管機關提出申請。

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