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有一種危老屋,只有過半住戶同意就可都更

出版時間:2019/02/11 16:32

論者表示,「紅色等級」的危老屋,只要同意門檻逾50%,便可進行重建。示意圖,非本文所指對象。資料照片

論者表示,「紅色等級」的危老屋,只要同意門檻逾50%,便可進行重建。示意圖,非本文所指對象。資料照片

蔡馥羽/地政士、台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司專案經理
 
2016年政黨輪替後,新任內政部花敬群次長宣示推動都更三法,「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」完成立法後,「都市更新條例修正草案」也於立法院會期最後一天修正通過,不難感受到政府欲藉此實踐競選政見;但對於民眾而言,最關心的不是立法的成果,而是能否藉修法克服推動都更的障礙。
 
就實務經驗而言,民眾推動都更最大的困難在於1.專業知識不足、2.資金取得困難、3.同意比例難以凝聚;前兩項困難若藉由專業團隊尚可突破,惟就同意比例難以凝聚,尚需大量人力、物力投入整合;且因都更整合時間、成本都難以估計,且若推動失敗,投入之成本恐有去無回。
 
政府為祭出誘因推動都更,三讀通過危老條例,僅須建物通過危老資格認定,就可以申請最高容積獎勵40%,且免去都更長達數年的審議過程,重建計畫原則上1至2個月即可審查通過,被認為是推動都市更新的一大利器;但該條例規定的重建門檻為全體住戶100%同意,無疑是在都更條例多數決之外更高的門檻;惟筆者認為既已符合危老建物認證,法制上應該較都更放寬同意比例門檻;對此花敬群次長在此次推動的都更條例修正中,也設有相應措施,力求已進行危老重建整合但未達100%同意重建之社區,可採危老/都更換軌並行的新戰略。
 
各縣市政府中,首以新北市政府循新法推動危老建物更新;新法都更條例於107.12.28三讀、108.01.30經總統公布,並自公布日施行。新北市都市計畫委員會於108.01.31依都更條例第七條,劃定「東來大廈海砂屋社區」為都市更新地區,加速社區整合推動重建事宜;該社區因海砂屋問題且長年無人維護,導致建物混凝土龜裂、剝落及鋼筋鏽蝕裸露,地下二樓至一樓情況尤為嚴重, 2017年11月發生騎樓塌陷意外。
 
有別以往都市更新著重經濟發展,將營造產值視為產業發展火車頭,希望都市更新拉動經濟發展的論述;近年從中央到地方推動都市更新的政策目標著眼於「防災型都更」及危老建物改建,回顧此次都更條例修法,是應大法官釋字709號解釋,對事業計畫概要發動門檻、未要求設置適當組織審查事業計畫概要以及非以公開方式舉辦聽證,使利害關係人以言詞為意見之陳述,等三項理由宣告都更條例有關部分,未於公布之日起一年內檢討修正者,該部分規定失其效力。但都更條例修法關鍵的部分,是當都更須採取強制手段時,最低限度的同意門檻應如何設置?
 
回顧709號解釋中陳新民大法官所提出的部分不同意見書,有提出除原房屋已有更新的急迫性,否則應以九成以上的住戶的同意維門檻,此與新法提高同意比例,修正為政府劃定更新地區(公劃地區)同意比例門檻產權、人數逾75%、民眾自行劃定更新單元同意比例門檻產權、人數逾80%;產權逾90%,人數可不計,所追求的精神相符合。
 
有關何謂「更新的急迫必要性」?陳新民大法官於意見書中又揭示了「都更標的都更必要性的分級與認證」的概念,「分級制度基本上可以依其急迫性,對於老舊建築物,可區分為如紅、黃、綠等三個等級。唯有非都更不可的「紅色等級」,發動與同意的門檻可以降低,例如規定逾50%同意便可進行重建。
 
文中舉例而言,如果一個老舊公寓,雖然仍然堅固,卻苦無電梯設備;鑑於樓中有不少老邁住戶,行動不便。主管機關便可作出本棟建築物已經達到了「整建紅色程度」評鑑處分,以使得該建築物能迅速獲得裝置電梯的可能性。
 
同意門檻關乎更新案是否能送交主管機關審核,也是更新案成否取得建築許可、融資貸款的重要依據;取得同意比例送交審核通過後,更新案才具有法律上的效力。對於尚居住於危險及老舊建物(如海砂屋、震損屋、耐震能力不足等)住戶,若有意改建卻擔憂無法達到100%重建門檻,可嘗試下列步驟:
 
住戶僅須達到該棟建物所有權、人數比例的1/2即可向主管機關申請「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估」;若達到危老建物認定,但尚無法達到100%同意之重建門檻,所有權人可向主管機關建議劃定為更新地區;依新法都更條例第7條第三款(筆者稱為換軌條款)規定,符合危老條例第三條第一項第一、二款規定之建築物,主管機關應視實際情況,迅行劃定或變更更新地區;若經主管機關審查,採取迅行劃定為更新地區,則同意比例門檻下降為逾50%即可推動更新。
 
此後危老建物推動更新時,門檻有望下降,不但兼顧保證居住者生命、財產安全,因成案性提高,節省溝通整合上成本;後續主管機關及專業團隊能將節省的成本投入於弱勢安置、都更爭議協調等,提高都市更新推動效率。
 
 
資料來源:蘋果日報
 

桃園市修訂更新單元劃定基準 簡化都更指標 加速民辦都更

桃園市政府為鼓勵老舊建築參與都市更新,配合推動鐵路地下化及捷運系統建置計畫等重大政策,於107年10月24日修正公告「桃園市都市更新單元劃定基準」,簡化都市更新評估指標,明確規範更新單元劃定,以縮短行政流程。

住宅發展處處長莊敬權表示,本次修正重點納入鄰地協調會機制,並因應中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之鑑定制度,新增危險及老舊建築物倘無法取得所有權人100%同意,可轉軌參與都市更新機會,免檢討指標,提供另一重建選擇;另增加申請籌組都市更新團體、都市更新事業概要及都市更新事業計畫時,申請人須先自行檢核更新單元機制,以縮短行政作業流程。

住宅發展處進一步說明,為考量申請人能更容易理解及運用該基準,除刪除原附表之「建築物及地區環境狀況」分類,並將指標簡化分次標號為12項,自劃更新單元僅需自評12項指標中符合其中3項。申請人可依據本身條件,擇定是否符合都更條件,有助於加速民辦都更。

若民眾想進一步瞭解內容,可至桃園市政府住宅發展處網站首頁→業務資訊→都市更新科→都市更新相關法令→桃園市都市更新單元劃定基準(107.10.24修正發布),查閱相關資訊,或電洽市府住宅發展處都市更新科(03)329-8600分機201~206、208。

桃園市老舊建築物現況

桃園市老舊建築物現況

 

新聞來源 : 桃園市政府住宅發展處

北市晶華酒店外牆磁磚剝落 女遭砸傷

2015-03-22 19:17:07 聯合報 記者廖炳棋╱即時報導

台北市知名晶華酒店,傍晚五時許發生外牆磁磚掉落傷人事件。警方指出,面對中山北路二段39巷這一側的晶華酒店,十四到十五層樓間的馬賽克磚突然剝落,一名年約34歲女子經過時不慎被砸到,緊急被送往馬偕醫院急救。

被砸傷女子相當幸運,僅在頭部造成長約3公分的撕裂傷,沒有生命危險。消防局人員調查,發現傷人的馬賽克磚約有40公分乘以40公分面積,估計可能是年久失修造成磁磚掉落。

台北市晶華酒店今天外牆磁磚剝落砸傷1名路過女子,北市建管處表示,只要砸傷人就會對業主開罰新台幣30萬元,並要求15天內改善。

台北市消防局今天獲報,中山北路晶華酒店外牆少量磁磚、水泥掉落,砸傷路過的34歲女子。傷者頭部創傷、意識清醒,已將她送往馬偕醫院治療。

建管處晚間表示,晶華酒店磁磚傷人案件,經確認是14、15樓間外牆馬賽克磁磚脫落,面積約40×40公分,後已無掉落現象,員警已圍設封鎖線以策安全,建管處已經派員會同建築師勘現確認警戒範圍,除要求業者15天內改善完畢之外,並開罰30萬元。

建管處說,依據處理外牆剝落事件的SOP,接獲通報後會通知建築師公會在40分鐘內前往現場鑑定,請警察局封鎖剝落範圍,讓人車都不要靠近,並請消防局先協助清除部分危險磁磚。

資料來源:http://udn.com/news/index

桃園9樓磁磚從天降… 「以為是氣爆」

桃園9樓磁磚從天降… 「以為是氣爆」
2015-03-16 09:00:22 聯合報 記者顏彙燕/桃園報導 

滿地瘡痍八德區陸光社區外牆磁磚剝落,砸中遮雨棚,所幸沒波及路人。
八德陸光四村國宅日前有一片外牆磁磚從9樓掉落,砸中遮雨棚,里長無奈地說,磁磚剝落狀況時有所聞,希望能盡速編列經費修繕。
陸光社區林姓居民表示,日前午休時,突然聽見「碰」的巨響,還以為是氣爆,探頭一看發現是大片磁磚從9樓掉落,砸破遮雨棚,幸好當時沒人經過,否則後果不堪設想。

「我家外牆東缺一塊、西少一片」住在社區B棟的住戶氣呼呼地抱怨,搬到社區10多年,其他棟大樓陸續動工修繕,等了這麼久,不見相關單位修補,曾有年輕人被剝落的磁磚砸中頭,「滿頭是血,看了很可怕」,在家門外還要提防從天而降的磁磚,「只能自求多福了」。

陸光里長何金鳳表示,社區住戶89年遷入,隔年陸續發生外牆磁磚脫落問題,起初承包商按照保固合約修繕,但「出問題牆面太多」,包商最後以過了保固期為由不願再修復,市府98年提出損害賠償,卻因時間過了追訴期限,被法院判敗訴。

何金鳳說,4年前曾向內政部營建署申請6800萬墊付金,修補陸光四村各大樓外牆,隔年初發包,但官司敗訴,中央收回墊付金,市府緊急動用預備金,但後續修補工程因經費不足被迫停擺,每當天氣變化,常會有外牆磁磚剝落的狀況,被戲稱是「下磁磚雨」,希望相關單位能盡速協助修繕,別讓居民走在路上心驚膽顫。

大樓花崗岩磚掉落 老師家長一死一傷

熱鬧的台北市東區街頭,傍晚發生大樓花崗岩磚掉落,砸到樓下兩名女子造成一死一傷的意外!根據了解,出事的聯合報大樓,花崗岩磚是從4樓掉落,40歲的王姓女老師當時正在一樓和家長聊天,老師頭部受到重創送醫後宣告死亡!至於家長傷勢比較輕微,沒有生命危險,由於石磚掉落的外牆上安裝了冷氣室外機,是否和花崗岩磚掉落有關,警方鑑識小組晚間採證。 

 

堅硬的花崗岩磚從天而降,剛好砸中女老師和另一名女子,花崗岩磚碎裂一地,女老師當場頭破血流送醫急救,晚間宣告死亡,抬頭往上看7層樓高建築在4樓的地方外牆剝落,連水泥塊都裸露在外頭,成為奪命元兇。 

 

目擊者:「就看到一個磚頭就砸到2個人,2個人就馬上倒下去,很大的巨響就砰一聲!」 

 

警方鑑識小組,立刻到場採樣蒐證,根據了解,意外當時正值下班下課時間,台北市東區一家美語補習班40歲的王姓女老師,正在門口和黃姓家長聊天,花崗岩磚突然從4樓掉落,重擊正在1樓的兩人,意外太突然讓家屬難以置信。 

 

死者家屬:「她送小朋友出來在門口,就上面的東西砸下來,道歉也挽回不了。」 

 

接到噩耗家屬趕到醫院,幾乎心碎,而附近磚牆掉落早就不是第一次。 

 

里長:「常常有呀!我們大樓平均年齡都大概30年以上,因為早期都貼的比較小塊,那到處都在掉呀!」 

 

聯合報社長項國寧:「外牆的檢查和整修是我們每一年都做的事情,所以我剛才說事情發生的真正原因是什麼,我們現在也要去了解。」 

 

里長痛批過去掉瓷磚沒人關心,而發生意外的聯合報大樓社長出面解釋,都有定期檢修,北市建管處也立刻開罰30萬元,並要求15天內完成安全防護措施,只是再多補救也無法挽回寶貴生命!

 

 

 

資料來源:http://news.tvbs.com.tw/entry/570973

公寓大廈修繕 明年補助倍增

〔記者謝武雄/桃園報導〕桃園縣政府工務局明年補助公寓大廈修繕經費增至六千萬元,較今年三千萬元增加一倍。議員們指都是老面孔在申請,失去補助意義。局長朱惕之坦言宣傳不夠,會發函給所有公寓、大廈管委會不要忽略權益。

昨天縣議會由工務局工作報告,議員針對相關業務提問,其中提到公寓大廈修繕自九十四年實施,預算由一千萬元逐年增加到明年六千萬元,立案社區由一千六百處擴增至四千三百多處,社區管委會每兩年可申請補助一次,補助金額以小、中、大型社區分別可獲得二、四、六萬元不等補助。

議員謝彰文說,今年僅核定五百卅件,占立案社區的十二%,顯示有很多社區未得到補助。議員邱素芬也說,公寓大廈修繕申請很多都是透過保全、物業公司申請,這些公司承包很多大樓業務,申請補助者大都是這些公司管理的公寓、大廈,因此都是老面孔,一些沒保全、物業管理的社區不是不知,就是嫌麻煩不願送件,造成資源被少數社區壟斷。

另,議員沐平波抱怨違建拆除認定,縣府只處理檢舉案,即使到場發現興建中違建,查報人員卻以無人檢舉為由「視而不見」。

議員林俐玲則指認定標準也不一,動輒以山坡地保護區名義到龜山拆違建,而龜山鄉八成七的土地在山坡地保護區內。

另,許多建商蓋大樓挖地下室,稍不注意會波及周邊民房造成下陷、房屋龜裂,但無法可求償,常引起糾紛,也曾發生黑道介入敲詐勒索。

朱惕之表示,未來將加強輔導老舊公寓、大廈成立管委會,每年四月受理申請前會通知所有的公寓、大廈管委會不要忽略權益。至於違建政策是興建中的即報即拆,即使不是檢舉案件,工務局也有主動查報機制。

建案造成房屋損壞一事,他說將擬定「施工前民房鑑定辦法」,由建築師公會事前鑑定,若造成民房損壞,可作為求償依據,反之也可保障建商的權益。

資料來源:http://www.libertytimes.com.tw/2013/new/oct/9/today-north1.htm

(台北市)協助老弱租屋 市府啟動服務平台

〔記者李信宏/新北報導〕不少房東憂心老人會病故在租屋處,或擔心身心障礙者遲繳房租,因此衍生老人或身心障礙者租屋碰壁的窘況;市府十一月一日起啟動弱勢民眾租屋的服務平台,委託四家得標廠商尋找三百二十戶空屋,邀請愛心房東租屋給老人或身心障礙者。

城鄉發展局局長張璠表示,這四家租屋平台分別是崔媽媽基金會、勵馨基金會、永鉅資產管理及國際移動線,民眾可到內政部「租屋資訊網」查詢資訊http://houserent.cpami.gov.tw,電洽:2960- 3456分機7082。

住宅發展科科長張壽文指出,這項平台特色提供「老人、身心障礙者」等弱勢族群的租屋機會,說服房東拿出愛心,不拒絕老人、身心障礙者或經濟弱勢民眾租屋。

張壽文說,愛心房東「好心有好報」,政府將提供一年最高一萬元的修繕補助,萬一房客欠繳租金,政府也會代繳三個月,每月最高以一萬八千元為限;房東、房客也不用負擔仲介費或簽約的公證費。
但不少房東興趣缺缺,擔心「非自用住宅」資料曝光,反成為課稅目標。房東們也擔心,並非缺乏愛心或歧視,萬一有人病故,會影響租金行情;政府代貧困繳三個月租金,但「之後呢」?趕走房客於心不忍,不趕卻是房東倒楣。

資料來源:http://www.libertytimes.com.tw/2013/new/oct/30/today-taipei3.htm

(新北市)簡易都更動土 汐止新峰段全國首件

10戶人家 10棟老舊建築物

〔記者李雅雯/新北報導〕全國首件簡易都更案昨天在新北市汐止區新峰段的老舊社區動土,相較於一般都更案需走上二年半到三年的時間,該件簡易都更案自今年八月二十六日提出申請到十一月十四日獲得建照,行政流程僅耗時兩個半月。

成為首件簡易都更案的老舊社區鄰近汐止火車站,住有十戶人家,共有十棟磚造、鐵皮造及鋼筋混凝土造的建築物。住戶蘇鄒水妹已八十三歲,她說,房子日治時期就存在了,祖先世代流傳下來給子孫,現已歷經家族五代,儘管已經決定參與都更,也高興日後有新房子住,但十二月底就要搬離祖厝還是很捨不得,不用等到搬家的那一刻,現在想到就想掉眼淚。

五十九歲的蘇志明說,房子前的空地屬於別的建商用地,預計會蓋新建物,自己的老舊房子若不改變,會成為夾縫中的社區,加上也期待新的房子能容納更多家人,考慮後也決定參與都更。老舊社區的住戶預計在十二月搬離現住處。

簡易都更 3個月可取建照

新北市市長朱立倫表示,現行一般都更法規程序甚多且繁複,至少需要花上兩年半到三年的時間,效率極差,最小申請面積也需達到一千平方公尺以上。簡易都更站在所有住戶皆同意的前提上,三個月內即可通過審查、取得建照,縮短作業流程。他說,新北市目前還有五十七萬住戶符合簡易都更條件。

新北市政府城鄉發展局局長張璠指出,明年預計將簡易都更的最小申請面積降到五百平方公尺,提高容積獎勵到百分之二十,增加市民參加意願。新北市政府都市更新處更新事業科科長程靜如說明,簡易都更案較適合產權簡單的社區,在住戶同意的階段較容易達成共識,以此首件案例為例,十戶人家中的八戶是同家族的人,較容易推動。

新聞來源:http://www.libertytimes.com.tw/2013/new/nov/25/today-taipei1.htm

營建署 推多元自主更新輔導機制

2014-09-17 16:13

為鼓勵民眾自主更新,內政部營建署提出多元自主更新輔導機制,包括受理自主更新案件補助及輔導地方政府成立自主更新輔導團,歡迎民眾踴躍洽詢。(資料照,地政局提供)

〔記者徐義平/台北報導〕為鼓勵民眾自主更新,內政部營建署提出多元自主更新輔導機制,包括受理自主更新案件補助及輔導地方政府成立自主更新輔導團,歡迎民眾踴躍洽詢。

經統計,全臺30年以上老舊建物達302萬戶,亟需透過都市更新整建維護或重建手段改善住戶實質環境,營建署表示,多年來政府運用都市更新條例鼓勵並輔導民間資源投入都市更新事業,迄今已有1,544件都市更新案進行中,但多為民間機構擔任實施者之重建案為主。

因此,為鼓勵住戶自主更新,另考量人口老化趨勢以及都市防災減災之必要,針對未達改建年限、實有修繕需求之公寓大廈,營建署於100年間訂定發布施行「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」,並受理申請補助,目前已核定補助41案,其補助項目包括自主實施重建案的規劃設計費、整建維護案的規劃設計費及工程經費,該辦法業已修訂規定並在近期將發布實施,修訂重點包括提供重建案的規劃設計費、額外建物耐震評估費用以及增設昇降機等補助項目。

另外為擴大自主更新動能,自101年度並開始補助各地方政府委外成立自主更新輔導團,提供民眾都市更新法令諮詢、協助都市更新案初期整合以及辦理都市更新相關教育訓練等業務,目前已有新北市、桃園縣、新竹市、新竹縣、臺中市、雲林縣、臺南市、高雄市以及花蓮縣等9個地方政府成立,將持續辦理。

面對現有建築物持續老化,如何引導加速都市更新為未來政府重要施政項目之一,營建署除持續整合實施公辦更新、輔導一般民辦更新外,並將持續檢討或提出創新的自主更新措施,以鼓勵民眾自己作主、自行改善居住環境。