報系資料照

金管會今（28）日宣布大幅鬆綁銀行辦理建築融資限制，增列長照、社會住宅、學校、廠房，及用於相關用途的營建工程營運周轉金放款等，銀行將可釋出3,500億元到7,000億元建築融資空間。

新規定，將從8月31日發布上路。金管會今日表示，銀行承作下列項目的境內外放款，得不計入銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的總額30% 上限限制。

包括第一、 用於興建或購置下列建築物種類的放款：

（一） 公私立各級學校。

（二）醫療機構：指醫療機構設置標準所稱之醫療機構，包括醫院、診所、其他醫療機構。

（三） 政府廳舍：

1. 提供民眾服務或統籌規劃該服務措施之政府機關辦公處所及其設施。

2. 辦理前項業務人員必要之職務宿舍及其設施。

（四）長期照顧服務機構：指長期照顧服務法所稱之長照服務機構。

（五）社會住宅：指住宅法所稱之社會住宅。

（六）廠房：指依工廠管理輔導法申請許可或登記的工廠，含其設立工廠所使用的土地及其土地上相關建築物及設施，如：辦公室、倉庫、生產實驗室等。

第二、為提供參與都市更新的土地及合法建築物所有權人、實施者或不動產投資開發專業公司籌措經主管機關核定發布實施的都市更新事業計畫所需資金而辦理的放款。

第三、其他依法律規定得不受銀行法第72條之2限制的放款。例如促進民間參與公共建設法、都市危險及老舊建築物加速重建條例等。

第四、對營建工程業的營運週轉金放款，其資金用途符合前三款者。

金管會表示，為強化銀行排除前開項目後的自主管理，同時要求銀行應將本次排除項目的放款總量，納入整體不動產內部風險控管機制，並訂定相關風險政策及作業規範提報董事會。

銀行應定期追蹤貸款的實際資金用途與原申貸用途是否相符，如有移用貸款至興建或購置住宅及企業建築，但未符合銀行法第72條之2的排除項目者，應即計入該條的限額控管。

新聞來源:經濟日報

徐國勇小檔案

• 年齡：60歲
• 家庭：已婚、育有2女
• 學歷：海洋大學海洋法律研究所法學博士
• 經歷：律師、台北市議員、立法委員、行政院政務委員兼發言人

任行政院發言人將近2年的徐國勇，獲府院高度信任，加上政策辯護及論述能力突出，一直是內閣團隊的活棋，7月內閣改組時，獲總統蔡英文與行政院長賴清德欽點，接下內政部長一職。沒想到上任後拋出青年購屋自備款僅需1成的政策，遭到外界撻伐，只好緊急喊卡。一個月後，徐國勇接受本刊專訪，再拋出危險老舊建築重建政策，希望藉此新亮點，一掃前項政策的爭議。

四大措施推都更

徐國勇強調，他將祭出程序簡化、獎勵容積、租稅減免與金融協助等4大措施，讓現有30年屋齡以上的老屋重建，「申請件數可以如雨後春筍般地冒出來。」

他指出，從去年底至今，危老建築重建申請案僅有63件，但他有信心透過這4大法寶，策略性強化都更政策，每年申請重建的案子能增加至上千件，換算成戶數約10萬戶左右，「危老建築重建會很蓬勃，能夠以火車頭帶動台灣內需市場。」

「過去危老建築重建進度很慢，主因是程序太過繁瑣，獎勵機制又不足。」徐國勇說，危老建築加速重建條例通過後，獎勵容積率最高可達到40％，等於100坪重建可以換到140坪，一定期間內，房屋稅與地價稅還可免徵或減免，平均重建一戶大約要花1000萬元，以土地價值加上改建後的房屋，大約可以貸款700萬元，其餘300萬元已經協調中小企業信保基金給予信貸。

他強調，屋主大可不用煩惱改建的錢從哪裡來，甚至連最花錢的耐震能力詳細評估，最高也可補助40萬元，從申請送件到重建完成都有補助和租稅減免，只要成功的案例開始出現，跟進效應就會浮現，申請案件爆量可以預期。

對於危老建築重建政策信心滿滿，但談到前一項飽受批評的青年購屋自備款僅需一成的政策時，徐國勇仍不忘為自己辯護說，當時規劃青年購屋自備款降至一成，對於比較鄉下的地方，像是雲林或屏東，可能4、500萬元就能買到一間房子，如果是在大公司服務或公務員薪資穩定，自備款一成確實能更快實現買房夢想。

合理租金住好房

但他也不諱言，拋出議題後大家有不同的意見，認為大台北地區的房價過高，只會讓青年背負一輩子的房貸，這是政策規劃需要因地制宜的地方，既然外界有很大的歧見，政策就暫緩，先從「租」著手，讓年輕人租得起，以實現居住正義為先。

「讓年輕人租得起、租得好」徐國勇以簡單明瞭的口號闡述居住政策，他指出，社會住宅與包租代管就是要讓年輕人與弱勢家庭，能用市價5～9成的租金租到好房子，先解決住的問題。

總統蔡英文提出8年20萬戶社會住宅政見，徐國勇拍胸脯保證，原訂2020年要達成4萬戶興建與完工，目前估計可以提早一年達標。他上任後更著手規劃第二階段共計8萬戶，目前已盤點100多處建築用地，提早啟動下，他有信心可以做到12萬戶社會住宅與8萬戶包租代管。

徐國勇以林口世大運選手村為例，說這裡成為社會住宅後，近期就會開始有青年與弱勢家庭遷入，不敢說裡面像豪宅，但安全的建築加上社區委託物業管理，至少是好宅以上。他強調，以林口世大運選手村社會住宅為示範，有青創基地、育兒中心、長照機構，將翻轉一般民眾對社會住宅的既有成見，成為親鄰設施。

包出代管並行中

至於包租代管，原本希望今年底達到一萬戶，目前僅有1千多戶，徐國勇坦言確實慢了一點，但林口社會住宅年底前就會有2500戶入住。這些人原本在外租屋，在不違反個資法的前提下，聯繫這些房東、鼓勵他們參加包租代管，由專業人士管理，房東只管收錢。除了國內的房仲業者有興趣外，也有好幾個日商來台踩線，相信包租代管戶數可以急起直追，搭配社會住宅完工，達成20萬戶的目標。

全台房地產價格都面臨盤整，徐國勇認為，趨勢往下，但最近除了台北市，其他都會區有溫和上漲的趨勢。內政部不管房地產漲跌，但是外界一直有聲音，希望實價登錄可以更詳細地揭露資訊，他透露，目前正在研議當中，大方向是從目前公布30個門牌號碼的區間再縮小，未來甚至要仿效美國，直接公布門牌，透過市場機制，讓價格更為合理。

徐國勇強調，以台北市一處社會住宅為例，年輕人住進去後，結婚率是全國平均的1.6倍，生育率更是全國的1.8倍，顯示只要住的問題解決，年輕人自然願意結婚生子，因此上任後緊盯住宅政策，把內政做好才能奠下拚經濟的基礎，至於成績如何？他說：「歡迎各界隨時檢視，虛心接受批評指教。」

律師出身的徐國勇曾任台北市議員、立委，入閣擔任賴內閣發言人前，也曾專職政論節目主持人，擅長以簡單易懂的方式闡述政策，但一上任就遇到雜音，雖然經過他的解釋暫時化解紛爭，最後居住正義政策能否順利貫徹，端看他的執行力是否完全發揮。

資料來源 : 鏡週刊

桃園市政府建築管理處函文如下

桃園市政府建築管理處 函

本協會諮詢電話：03-3363899

〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園市政府推動老舊市區都市更新成效不佳，推動十年來民間都更案件仍然掛零；對此，市議員黃景熙認為，目前都更獎勵容積為五十％，容積移轉（簡稱容移）四十％，最高可達九十％，但容移必須建物基地臨八米以上道路，而老市區道路多為八米以下，根本無法透過捐地換取容積，屋主因而興趣缺缺；為了解決此問題，市府正規劃都更地區採建物退縮方式，來解決道路寬度不足問題。

舊市區多8米以下道路 無法容移

為建築物要增加樓地板面積，最普遍的方式是捐贈未徵收公共設施保留地給政府換取容積，即所謂的「容積移轉」，市府也訂定「桃園市都市計畫容積移轉審查許可要點」，容移的上限為卅％，不過接受容積的建物基地要臨十米以上道路，若是八到十米道路只有十五％容移；都更地區臨十米以上道路容移為四十％，但八到十米道路還是十五％。

都更區10米以上道路 容移為40％

市府都市發展局主秘歐政一表示，若建築基地所臨道路太狹窄，容移比率過高，則會有影響日照權、都市景觀的問題，透過退縮就可解決道路太狹窄問題；以八米道路為例，單邊是四米，只要兩邊建物各退縮一米，就能達到十米道路的效果。

歐政一說，草案內容還在研議，由於「桃園市都市計畫容積移轉審查許可要點」非自治條例，不須送議會同意，政策形成後只要市政會議通過並公告即可實施。

住宅發展處長莊敬權說，桃園、中壢火車站周邊及傳統市區都被列為都更範圍，盼透過都更獎勵容積來改善市容，一般地區獎勵容積為廿％、容移卅％，合計五十％，都更區獎勵容積五十％、容移四十％，合計九十％，老舊市區道路狹窄影響容移，致屋主意願不高。

黃景熙認為，桃園市很多老舊市區，例如，桃園區大廟周邊道路大都是八米以下，還有很多單行道，無法容移造成屋主不願都更，市府應該研議獎勵措施、提高都更意願，畢竟桃園市已經升格，這些老舊市區也應該改頭換面，才能符合桃園市新興城市意象。

桃園市很多老舊市區內道路不足8米，辦理都更無法容積移轉，導致屋主興趣缺缺。（記者謝武雄攝）

都市更新法規

• 第一章　 總則
  

• 第 1 條

  本辦法依都市更新條例（以下簡稱本條例）第十八條第二項規定訂定之。

• 第 2 條

  本辦法之執行機關為內政部營建署。

• 第 3 條

  本辦法之補助對象如下：

  一、依本條例第十五條規定核准立案之更新團體。

  二、依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其他依法成立之都市更新事業機構：以整建或維護方式實施都市更新者為限。

  三、直轄市、縣（市）主管機關。

  前項第三款補助對象得自行提案或接受專業團隊建議提案申請補助，獲准補助後，得公開評選專業團隊協助住戶設立更新團體及擬訂都市更新事業計畫，或公開評選專業團隊協助住戶設立更新團體後，改由該更新團體與原委託專業團隊續約辦理擬訂都市更新事業計畫。

• 第 4 條

  本辦法之補助範圍如下：
  一、以重建方式實施者，補助擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫有關費用。
  二、以整建或維護方式實施者，補助擬訂都市更新事業計畫及實施工程有關費用。

• 第 5 條

  依本辦法辦理補助，應就申請人自籌款比率、住宅使用比率、實施規模、權利複雜程度、建築物使用年限及是否位於重點再發展地區等因素綜合評定之。 建築物經耐震能力初步評估，依第七條、第十條或第十一條規定申請補助經費者，得優先核予補助。

• 第 6 條

  補助案之受理申請窗口為直轄市、縣（市）主管機關，其審查程序如下：
  一、申請案應於公告受理期限內提出，經直轄市、縣（市）主管機關辦理初審，擬具審查意見、排定優先順序及建議補助金額。

  二、直轄市、縣（市）主管機關完成初審後，由執行機關進行複審，複審通過後，報內政部（以下簡稱本部）核定。
  前項審查必要時，得通知申請單位陳述意見。

• 第二章　 重建
  

• 第 7 條

  以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫補助經費，應具備下列文件：
  一、申請補助計畫書摘要。
  二、申請補助計畫書，並表明下列事項：
  （一）更新單元位置、範圍及面積。
  （二）土地與合法建築物權屬、使用情形、戶數及現況照片。
  （三）課題及對策。
  （四）預定工作項目、內容及實施方式。
  （五）預定作業時程。
  （六）經費需求及項目明細。
  三、其他相關證明文件。

• 第 8 條

  以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫補助經費，執行機關應依第五條第一項及下列級距規定評定補助額度，補助上限為新臺幣五百萬元，並不得超過實際採購金額：

  一、人數五十人以下者，補助額度為新臺幣一百五十萬元以下。
  二、人數超過五十人，一百人以下部分，每增加一人，再加計新臺幣一萬五千元。
  三、人數超過一百人部分，每增加一人，再加計新臺幣一萬元。

  前項申請案尚未成立更新團體者，得酌予提高其補助額度，最高以新臺幣八十萬元為限。

  第一項人數之認定，補助對象為更新團體者，以更新團體會員人數計算；補助對象為直轄市、縣（市）主管機關者，以土地及合法建築物權利證明文件登載之所有權人數計算；並以申請補助當時之權利狀況為準。

  第一項實際補助金額之百分之五或新臺幣二十萬元內，得提列為更新團體行政作業費。

  申請案因基地面積逾三千平方公尺或所有權人數逾四百人等特殊情形，經直轄市、縣（市）主管機關敘明理由，並經執行機關審查同意者，得酌予提高補助額度及補助上限，不受第一項補助額度及補助上限之限制。

• 第 8 條之 1

  以重建方式實施者，申請擬訂權利變換計畫補助經費，執行機關應依第五條第一項及下列級距規定評定補助額度，補助上限為新臺幣三百萬元，並不得超過實際採購金額：

  一、人數五十人以下者，補助額度為新臺幣一百萬元以下。
  二、人數超過五十人，一百人以下部分，每增加一人，再加計新臺幣一萬元。
  三、人數超過一百人部分，每增加一人，再加計新臺幣五千元。

  前項人數之認定，補助對象為更新團體者，以更新團體會員人數計算；補助對象為直轄市、縣（市）主管機關者，以土地及合法建築物權利證明文件登載之所有權人數計算；並以申請補助當時之權利狀況為準。

  申請案因基地面積逾三千平方公尺或所有權人數逾四百人等特殊情形，經直轄市、縣（市）主管機關敘明理由，並經執行機關審查同意者，得酌予提高補助額度及補助上限，不受第一項補助額度及補助上限之限制。

• 第 9 條

  以重建方式實施者，直轄市、縣（市）主管機關應依下列各款規定，向執行機關申請補助擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫費用之撥款：

  一、第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。

  二、第二期款：於都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附辦理公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。

  前項補助金額撥款後，由直轄市、縣（市）主管機關依受補助單位與受託專業團隊契約進度管控撥付受補助單位。

• 第 10 條

  以整建或維護方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫之補助經費，應具備下列文件：
  一、申請補助計畫書摘要。
  二、申請補助計畫書，並表明下列事項：
  （一）更新單元位置、範圍及面積。
  （二）土地與合法建築物權屬、使用情形、戶數及現況照片。
  （三）課題及對策。
  （四）預定工作項目、內容及實施方式。
  （五）預定作業時程。
  （六）經費需求及項目明細。
  （七）後續維護管理構想。
  三、其他相關證明文件。

• 第三章　 整建或維護
  

• 第 11 條

  以整建或維護方式實施者，申請都市更新事業計畫實施工程之補助經費，應具備下列文件，於都市更新事業計畫報核後審議通過前提出申請：
  一、申請補助計畫書摘要。
  二、都市更新事業計畫書草案。
  三、申請補助經費及項目明細。
  四、其他相關證明文件。

  本辦法中華民國一百零三年九月二十六日修正施行前，都市更新事業計畫已核定者，得檢附都市更新事業計畫核定函及計畫書之完整版光碟片，申請前項補助。

  同時申請前條及第一項補助時，免附第一項第二款文件，其補助經費額度分別依第十二條及第十四條規定辦理。

• 第 12 條

  以整建或維護方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫之補助經費額度，執行機關應依第五條第一項及下列級距規定評定其補助額度，並不得超過實際採購金額：

  一、地面層以上總樓地板面積五千平方公尺以下者，補助額度為新臺幣五十萬元以下。

  二、地面層以上總樓地板面積超過五千平方公尺，一萬平方公尺以下部分，每增加一百平方公尺，再加計新臺幣一萬元。

  三、地面層以上總樓地板面積超過一萬平方公尺部分，每增加一百平方公尺，再加計新臺幣五千元。

  前項申請案申請施作第十四條第五項第七款項目者，得酌予提高建築物耐震能力詳細評估費用，並於不超過實際採購金額，依下列級距規定評定補助額度。但因基地或建築物情況特殊，須調整評估項目或範圍，致增加評估費用，經直轄市、縣（市）主管機關敘明理由，並經執行機關審查同意者，得不依下列級距規定評定補助額度：

  一、總樓地板面積三百平方公尺以下者，補助額度為新臺幣十五萬元以下。

  二、總樓地板面積超過三百平方公尺，六百平方公尺以下部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣五百元。

  三、總樓地板面積超過六百平方公尺，二千平方公尺以下部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣一百二十元。

  四、總樓地板面積超過二千平方公尺，五千平方公尺以下部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣四十元。

  五、總樓地板面積超過五千平方公尺，一萬平方公尺以下部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣十五元。

  六、總樓地板面積超過一萬平方公尺，二萬平方公尺以下部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣十元。

  七、總樓地板面積超過二萬平方公尺部分，每增加一平方公尺，再加計新臺幣五元。

  前二項及第十四條總樓地板面積之認定，以使用執照登載為準，無法出具使用執照者，得以地政機關核發之建物登記謄本所載主建物面積或經直轄市、縣（市）主管建築機關認定之合法建築物證明文件。

• 第 12 條之 1

  前條經建築物耐震能力詳細評估結果有安全疑慮，需辦理補強工程者，得提高原申請案依前條第一項規定核定補助擬訂都市更新事業計畫費用百分之五十，增作補強設計項目。

• 第 13 條

  以整建或維護方式實施者，直轄市、縣（市）主管機關應依下列各款規定，向執行機關申請補助擬訂都市更新事業計畫費用之撥款：
  一、第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行提供勞務或財物者，免附委託契約書。

  二、第二期款：於都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。

  前項補助金額撥款後，由直轄市、縣（市）主管機關依受補助單位與受託專業團隊契約進度管控撥付受補助單位。

• 第 14 條

  以整建或維護方式實施者，申請都市更新事業計畫實施工程補助經費，除第五項第七款、第八款依第二項、第三項評定補助額度外，依地面層以上總樓地板面積計算補助額度，每平方公尺補助上限為新臺幣八百元，且總補助經費不得超過總經費百分之四十五，並以施作第五項補助項目為原則。但由直轄市、縣（市）主管機關實施或指定為優先以整建或維護方式實施更新之更新地區，經執行機關審查同意者，每平方公尺補助上限為新臺幣一千二百元，且總補助經費不得超過總經費百分之七十五。
  申請施作第五項第七款補助經費，其施作部分樓地板面積在一千五百平方公尺以下者，每平方公尺補助上限為新臺幣四千元，超過一千五百平方公尺部分，每平方公尺補助上限為新臺幣三千元，且補助經費不得超過本項目總工程經費百分之五十五，直轄市、縣（市）主管機關應配合按地方財力編列自籌款。
  申請施作第五項第八款補助經費，不得超過本項目總工程經費百分之四十五，並以執行機關審查結果為準。
  建物所有權人為具營利性質之公司行號者，不予補助，計算核准補助項目總工程經費時，應扣減上開公司行號所應分擔之費用。但依規定免開立統一發票者，不在此限。
  補助都市更新事業計畫實施工程經費之項目如下：
  一、老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
  二、老舊招牌、突出外牆面之鐵窗及違建拆除。
  三、空調、外部管線整理美化。
  四、建築基地景觀綠美化。
  五、屋頂防水及綠美化。
  六、增設或改善無障礙設施。
  七、提高建物耐震能力。
  八、增設昇降機設備。
  九、依公寓大廈管理條例規定設置之防墜設施。
  十、其他因配合整體整建或維護工程之完整性，經審查同意之必要或特殊工程項目。
  前項補助項目，採用綠建材、綠色能源或綠建築工法進行整建或維護工程者，得優先列為補助。
  申請第一項或第三項都市更新事業計畫實施工程補助經費，必須施作第五項第一款至第三款補助項目，且施作費用須占第一項實施工程經費三分之一以上。但本辦法中華民國一百零二年一月二十八日修正施行前，已依第十二條核准擬訂都市更新事業計畫補助經費者，不在此限。

• 第 14 條之 1

  （刪除）

• 第 15 條

  以整建或維護方式實施者，直轄市、縣（市）主管機關應依下列各款規定，向執行機關申請補助擬訂都市更新事業計畫實施工程費用之撥款：
  一、第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫實施委託契約後提出，檢附補助案核准函、都市更新事業計畫核定函及其計畫書、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之二十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行施作工程者，免附委託契約書。

  二、第二期款：於施工進度達百分之五十後提出，檢附監造報表、施工日誌、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之三十。

  三、第三期款：於完工驗收後提出，檢附驗收通過證明、成果報告書、工程決算書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付剩餘補助金額。
  前項補助金額撥款後，由直轄市、縣（市）主管機關依受補助單位與受託專業團隊契約進度管控撥付受補助單位。
  依第十一條規定申請補助者，執行機關核定實施工程之補助項目與經費額度，與直轄市、縣（市）主管機關審議通過核定實施之都市更新事業計畫內容不符時，以都市更新事業計畫內容為準。

• 第 16 條

  申請補助整建或維護實施工程範圍內存在違章建築者，於都市更新事業計畫載明不影響公共安全及公眾通行等情形，其合法建築物部分之實施工程經費得依本辦法申請補助。

• 第 17 條

  依本辦法接受補助都市更新事業計畫實施工程之建築物，其所有權人或管理人除因天然災害及其他不可抗力之因素經直轄市、縣（市）主管機關同意外，不得於工程竣工查驗後五年內任意變更整建、維護項目或拆除重建，並應於住戶規約中載明及於所有權移轉時列入交代。

• 第四章　 監督考核作業
  

• 第 18 條

  為掌握計畫執行進度及品質，執行機關於執行期間進行訪視、輔導、訓練、查核或評鑑時，受補助單位應配合辦理及提供所需資料。
  執行機關得依年度績效目標達成情形及評核結果，建議直轄市、縣（市）主管機關對計畫執行相關人員辦理獎懲。
  經執行機關考評執行成效不佳或有違反前條規定情形者，將列入紀錄供往後年度審核補助之參考。

• 第 19 條

  直轄市、縣（市）主管機關應按月填表彙整受補助單位實際支用補助經費情形，於次月十日前送執行機關備查。
  執行機關或直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要檢查受補助單位執行情形，受補助單位不得規避、妨礙或拒絕。
  前項經檢查執行進度落後者，受補助單位應檢討落後原因，提出改善措施，並通知直轄市、縣（市）主管機關及執行機關。執行進度落後情形嚴重，經直轄市、縣（市）主管機關通知限期改善，屆期仍未改善者，直轄市、縣（市）主管機關得通知執行機關中止補助。
  因所有權人意見整合困難，經受補助單位評估計畫難以執行者，得隨時向執行機關申請中止補助；以重建方式實施，改變實施者為都市更新事業機構時，執行機關應予中止補助。
  經本部核定中止補助者，不得要求撥付該階段補助經費。
  經直轄市、縣（市）主管機關撥付補助經費後，查核受補助單位之執行，有第三項、第四項之情形或未確實依補助項目執行者，應依查核實際作業情形，限期命受補助單位返還未執行部分之補助經費，並於收受後三十日內返還執行機關。

• 第 20 條

  經核定之補助案需變更設計者，應於不超過原核定補助總額且符合原核定案目的及實施範圍，由各直轄市、縣（市）主管機關自行核處，並送執行機關備查。

• 第五章　 附則
  

• 第 21 條

  本辦法所需經費由中央都市更新基金支應，各直轄市、縣（市）主管機關應配合完成納入地方政府年度預算及專款專用。

  本部依本辦法補助之經費，以中央都市更新基金年度預算額度為限，不足部分得移至下年度辦理或不再受理申請，並公告之。

• 第 21 條之 1

  第八條、第八條之一、第十二條、第十二條之一及第十四條補助經費，直轄市、縣（市）主管機關得依地方財力增列補助經費及比率。
  本部依本辦法補助之經費，以中央都市更新基金年度預算額度為限，不足部分得移至下年度辦理或不再受理申請，並公告之。

• 第 22 條

  申請文件經審查不符規定或審查結果需修正者，直轄市、縣（市）主管機關或執行機關應通知限期補正，逾期未補正者，駁回其申請。

• 第 23 條

  同一更新單元依本辦法申請相同之補助項目，應以一次為限。但同一建築基地上有數幢或數棟建築物，符合本條例第二十二條之一規定，分期實施都市更新時，未獲補助部分，不在此限。
  前項申請補助案，已申請本辦法以外之補助獲准者，其補助金額應予扣除。

• 第 23 條之 1

  本辦法中華民國一百零五年二月二十三日修正施行前，以重建、整建或維護之實施方式申請補助擬訂都市更新事業計畫費用經核定者，其撥款程序及方式，依修正前第九條或第十三條規定辦理。

• 第 24 條

  本辦法自發布日施行。

【營建署訊】內政部鼓勵民間自主都更 重建案補助上限提高到800萬元 – 都市更新法規

日期：106-12-07資料來源：新聞傳播處

一、前言

根據內政部的統計，目前台灣計有850餘萬戶住宅，其屋齡超過30年以上的住宅接近400萬戶，約占總數一半，這些台灣早期發展地區的建築物多已逐漸老化，防災、抗震等能力皆不足，為保障人民的居住安全及生活品質，加速都市更新，有其必要性及急迫性。

《都市更新條例》自87年立法以來，雖歷經8次修正，但實務上面臨公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助等議題，無法全方位推展。為務實解決都更執行困境，政府在持續積極與地方政府、民間團體及專家學者等進行多次溝通後，於106年11月23日通過《都市更新條例》修正草案，期待透過這次修法加速都市更新的落實推動，進而提升國人整體居住環境品質。

二、都更條例修法三大面向

(一)解決實務困境

1. 獎勵明確化：對於容積獎勵，過去是由中央規定獎勵上限，由地方審議決定額度，此次修正草案則改由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，增加計畫透明度，以解決過去容積獎勵審議不確定性等實務問題，提升地主與實施者間的信任，讓更新案先期整合可以更為順遂，並提高審議效率。

2. 擴大賦稅減免範圍：更新後房屋稅減半徵收期限延長至第一次移轉前為止，並以10年為限；增加因協議合建移轉土地及建築物時，其土地增值稅及契稅得減徵40%；增訂公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營利事業所得稅。

(二)強化程序正義

1. 三道把關程序：為避免過去民辦都更案有實施者惡意圈地的情形，未來公辦及民辦都更案都必須經過三道把關程序：

   (1)連結都市計畫：更新地區劃定要併同擬訂更新計畫並循都市計畫程序辦理，以增加民眾參與機制。

   (2)強化都更審議：事業概要、事業計畫及權利變換計畫均需經都更審議會就公益性、必要性及可行性充分審議討論，計畫核定後有異議者，仍可提出行政救濟，以保障相關權利人之權益。

   (3)有爭議辦聽證：主管機關核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前遇有爭議，應舉辦聽證，並針對爭點進行論辯始得核定實施。

2. 建立協商平台：上述三道程序仍無法解決爭議時，政府基於公共利益維護，得執行代為拆遷，本次修法也針對代為拆遷機制予以精進規範，明訂實施者請求代為拆除或遷移時，主管機關應先進行協調，介入化解雙方爭議後訂定期限執行，並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項，另訂自治法規，兼顧保障民眾權益及落實計畫執行。

3. 簡明都更程序：明定危險建築物得由主管機關迅行劃定為更新區，快速通關，加速重建；明定計畫核定前已無爭議者，得免聽證；全體同意者，得簡化作業程序，並擴大得採簡易變更程序之適用範圍。

(三)健全重要機制

1. 強化政府主導：大面積、高比例之公有土地，原則上由政府主導更新開發；增加政府主導都市更新專章，增訂公有土地管理機關(構)可公開評選民間都更事業機構實施都更，各級主管機關也可設置專責法人或機構協助都更推動，以擴大政府主導都更能量。

2. 擴大金融參與：為強化金融參與，協助都更案之資金融通，提升財務可行性，增訂都市更新所需資金之融資，不受《銀行法》第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30％之限制；提供都更基金作為住戶自主更新案貸款融資時之信用保證。

3. 保障弱勢民眾權益：對於更新範圍內之經濟或社會弱勢戶，因更新致無屋可居住者，由地方政府主動提供社會住宅或租金補貼之協助，以及對於無資力者，由地方政府主動協助申（聲）請法律扶助。

三、結語

為建立安全及永續發展的都市，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，已於106年5月10日公布施行，《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案，亦由行政院於106年6月1日送立法院審議，現隨著《都市更新條例》的修正完成，將可更務實、全面、有效地推動都市更新政策、實現居住正義和加速產業經濟發展。

文．莊孟翰】

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:永春都更案的挫敗，讓都更議題再度引發爭議，回到都更本意，「加速改善台灣房屋老舊問題」，但其初衷卻在龐大利益糾葛當中逐漸被模糊，既然民辦都更屢遭質疑詬病，那由社區住戶自動自發整合推動的「自主更新」呢？自主更新最大好處是由原住戶主導，中間沒有實施者瓜分利益問題，但是否就此無後顧之憂，請教莊教授的意見？

A:事實上，不論是民辦都更或自主都更，都得克服龐大的「資金」、「專業技術」及「人性弱點」三道大關卡。現階段「公辦都更」，先撇開大面積開發整合困難問題，即使是地方政府先掏腰包協助，在動輒數百甚至上千萬的前置費用來說，往往也會面臨窒礙難行的困擾，否則柯文哲市長上任之後屢屢提到的一二六四戶南機場國宅公辦都更，豈不早已動工興建？

至於「民辦都更」，則是由民間不動產業者自行整合，在有利可圖的市場機制下運作，因此在景氣榮景推升房價上漲階段，自然會有建商展現高度整合意願，現階段市場上大多以民辦都更為主，也正因此而引發諸多爭議。

前置費用從何而來？

希望肥水不落外人田，索性推動「自己的錢自己賺」的自主更新，但實務上自主更新並不是這麼一句話就可以輕易啟動。首先，會遭遇「前置費用」的籌措問題，既然自行推動，那又由誰來擔任主事者，負責整合所有意見？另外，都更初期除開會通知等相關細節之外，也需聘請專業地政士查閱產權、估價師估價、建築師規畫設計草圖以及都更計畫書撰寫、印製等，若以一個最基本的都更個案推算，前置成本先花費二至三百萬元並不算多。

然而，自主更新要處理的繁雜瑣事不少，只要當中一出現住戶意見分歧，主事者極易遭受誤解，經常會被其他住戶懷疑積極推動整合動機不單純，甚至懷疑是否與建商掛鉤，或另有暗盤，最常見者譬如獲贈裝潢建材等「後謝」。

由於都更整合過程複雜繁瑣，當討論越深入便越需要更多的專業協助，若屬民辦都更，實施者既是建商，背後即有一系列的協力廠商全力配合，默契較佳、速度較快，所費成本必然較低。但自主更新則不同，凡事都需要親力親為，而其中最令人困擾的是如何自行發包，包括地政士、估價師、建築師、營造廠、融資貸款等，即使全部發包完成，究應由誰負責執行、監督？ 另外，興建完成之後的保固責任等，必然又是一大問題；此時建議可循代理實施者方式尋求協助，例如都更協會等，目前新北市政府已儲備數百位都市更新推動師，相信未來一定可以為龐大的都更戶提供必要的協助。至於前置費用，建議由容積獎勵回饋金成立都市更新公共基金予以補助，專款專用。

法令解釋不清 都更最大障礙

都更推動之困難，在於一般人對於繁雜法令不甚了解，以正義國宅都更案為例，如附表所示，「ΔF1-ΔF6：申請容積獎勵項目」來看，包含(1)ΔF0：法定容積。(2)ΔF3：更新時程獎勵。(3)ΔF5-1：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位互相調和之建築設計、無障礙環境、都市防災。(4)ΔF5-3：供人行走之地面道路或騎樓。(5)ΔF5-5-1：至少包括一個以上完整街廓。(6)ΔF5-5-2：更新單元面積規模。(7)ΔF5-6：符合綠建築標章(銀級)。

上述七項即為申請容積獎勵合計，再加上容積移轉項目，才是可建築容積總計面積。 姑且不論其中之複雜程度，單就名詞定義之解說與因應對答，就會難倒不少第一線的整合人員。

一坪換幾坪？ 住戶聽得霧煞煞

然而，並不是所有都更案都會符合條件而申請容積獎勵，更何況必須經都更處審查完成，才能確定容積獎勵百分比，對於一個動輒數十億的都更案，身為守門人的審查委員自然會嚴格把關，對想隱瞞、提出不符合項目蒙混過關者絕對不會輕易放行，主要原因在於誰都不願冒被釘子戶提告的風險。至於哪些項目可以符合申請規範，也非一般人迅可據以判斷，這也是當前所有都更案普遍面臨的一大難題。

至於一坪換幾坪？如何計算？回到當初士林文林苑爭議，主要在於都更前舊有建物只有兩層樓，都更後為地下三層、地上十五層，共十八層樓的建物，文林苑不同意戶認為，當兩層樓改建為十八層樓，都更後應可蓋回九倍量體(2:3+15=1:9)，但建商僅給住戶三倍，因此不同意戶才會認為不合理而一再抗爭。

通常整合之初住戶與建商大致會先以六：四比例試算，再依房價與容積獎勵值調整，至於該案最主要的癥結點，還是在於究應依樓層數還是建築面積計算分屋比例？有關這一點相信還是有不少都更戶或年長者無法充分了解，更甭談舊屋原依建蔽率興建與新屋依容積率計算的實質意涵與差異。

因為分配不均而導致紛爭不斷，原住戶便亟思以自主更新方式推動都更，便可以省下實施者從中賺取的暴利，但想要自己賺回這筆錢，非想像中容易。

分回比例與共同負擔費用息息相關

這當中就牽涉到景氣、估價、房價、共同負擔比例與分屋比例的連動影響，亦即當實施者的利潤歸零，共同負擔比例大幅降低，分回比例必然隨之大幅提升，反之亦然。

由於房價及估價的變動與景氣直接關聯，這又是當中較易受人質疑之所在，假設景氣好、房價高，多出來的建築面積售出金額足以支付工程款時，共同負擔費用便可降低，則都更戶分回比例隨之提升。但就現階段而言，在固定成本比例不變情況下，景氣又明顯衰退，因此部分建商紛紛打退堂鼓，尤其是在機會成本考量下，深恐風險太高而選擇退出。

都更還有一項讓人不易理解的「信託」環節，對於都更要辦理信託一事，有些住戶始終無法認同，總認為一旦資產辦理信託即形同抵押，財產遭到凍結而降低都更意願。事實上，信託的用意良善，對於動輒數十億的建案，如果沒有信託把關，真不知有哪一家銀行會予以融資貸款，此外，更不容都更戶之間有任何產權問題而延宕進度，更何況信託還兼具「續建」功能。

事實上，信託係對全體住戶提供保障，都更要求信託，交由銀行處理，確保在營建的過程中不被干擾，試想一個都更案動輒上百戶，例如永春案，一旦辦理信託，都更戶所有資產便不能異動，若是營建過程遇到問題，譬如建商倒閉等，便能啟動履約保證機制而發揮「續建」功能。

景氣變動 預期利潤變為負債

錢的問題總是都更難以迴避之處，自主更新更是如此，從開始整合到權利變換歷時七至八年，期間倘若景氣榮景房價高懸，總還會有利潤誘因，惟一旦景氣逆轉房價下跌，都更戶得再自掏腰包補足工程款。

另外，如果分不回原面積，還會面臨買回不足面積的找補問題，而這又會衍生要以每坪多少價位賣給原住戶的議題，以及要打幾折才算合理。綜上所述，都更戶很可能會從原本沒有負擔，卻因參與都更而變成負債，任誰都可能會因此而心生不滿。

除都更戶間的問題外，其實更為難解的是「茶壺裡的風暴」，譬如原本僅剩長子在家與父母同住，一旦面臨都更利益分配，原本不常聯繫的兄弟姊妹就會一一現身表示意見，爭奪都更權利分配，一般常見老大主張平時由他奉養父母，不同意均等分配而爭執不休，實務上因家務事喬不攏而導致都更停滯的例子比比皆是。 綜上所述，都還只是都更N+1個問題的鳳毛麟角，自主都更即便少了建商居中牟利，但其他繁雜瑣事依舊不能免，因此要使自主都更順利推動，是否可導引委由代理實施者代勞，亦是相當值得深思之一大課題。