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《都市更新條例》修法 全面提升都更能量

日期:106-12-07資料來源:新聞傳播處

  • 《都市更新條例》修法

一、前言

根據內政部的統計,目前台灣計有850餘萬戶住宅,其屋齡超過30年以上的住宅接近400萬戶,約占總數一半,這些台灣早期發展地區的建築物多已逐漸老化,防災、抗震等能力皆不足,為保障人民的居住安全及生活品質,加速都市更新,有其必要性及急迫性。

《都市更新條例》自87年立法以來,雖歷經8次修正,但實務上面臨公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助等議題,無法全方位推展。為務實解決都更執行困境,政府在持續積極與地方政府、民間團體及專家學者等進行多次溝通後,於106年11月23日通過《都市更新條例》修正草案,期待透過這次修法加速都市更新的落實推動,進而提升國人整體居住環境品質。


二、都更條例修法三大面向

(一)解決實務困境

  1. 獎勵明確化:對於容積獎勵,過去是由中央規定獎勵上限,由地方審議決定額度,此次修正草案則改由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,增加計畫透明度,以解決過去容積獎勵審議不確定性等實務問題,提升地主與實施者間的信任,讓更新案先期整合可以更為順遂,並提高審議效率。

  2. 擴大賦稅減免範圍:更新後房屋稅減半徵收期限延長至第一次移轉前為止,並以10年為限;增加因協議合建移轉土地及建築物時,其土地增值稅及契稅得減徵40%;增訂公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營利事業所得稅。

(二)強化程序正義

  1. 三道把關程序:為避免過去民辦都更案有實施者惡意圈地的情形,未來公辦及民辦都更案都必須經過三道把關程序:

    (1)連結都市計畫:更新地區劃定要併同擬訂更新計畫並循都市計畫程序辦理,以增加民眾參與機制。

    (2)強化都更審議:事業概要、事業計畫及權利變換計畫均需經都更審議會就公益性、必要性及可行性充分審議討論,計畫核定後有異議者,仍可提出行政救濟,以保障相關權利人之權益。

    (3)有爭議辦聽證:主管機關核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前遇有爭議,應舉辦聽證,並針對爭點進行論辯始得核定實施。

  2. 建立協商平台:上述三道程序仍無法解決爭議時,政府基於公共利益維護,得執行代為拆遷,本次修法也針對代為拆遷機制予以精進規範,明訂實施者請求代為拆除或遷移時,主管機關應先進行協調,介入化解雙方爭議後訂定期限執行,並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項,另訂自治法規,兼顧保障民眾權益及落實計畫執行。

  3. 簡明都更程序:明定危險建築物得由主管機關迅行劃定為更新區,快速通關,加速重建;明定計畫核定前已無爭議者,得免聽證;全體同意者,得簡化作業程序,並擴大得採簡易變更程序之適用範圍。

(三)健全重要機制

  1. 強化政府主導:大面積、高比例之公有土地,原則上由政府主導更新開發;增加政府主導都市更新專章,增訂公有土地管理機關(構)可公開評選民間都更事業機構實施都更,各級主管機關也可設置專責法人或機構協助都更推動,以擴大政府主導都更能量。

  2. 擴大金融參與:為強化金融參與,協助都更案之資金融通,提升財務可行性,增訂都市更新所需資金之融資,不受《銀行法》第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30%之限制;提供都更基金作為住戶自主更新案貸款融資時之信用保證。

  3. 保障弱勢民眾權益:對於更新範圍內之經濟或社會弱勢戶,因更新致無屋可居住者,由地方政府主動提供社會住宅或租金補貼之協助,以及對於無資力者,由地方政府主動協助申(聲)請法律扶助。


三、結語

為建立安全及永續發展的都市,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,已於106年5月10日公布施行,《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案,亦由行政院於106年6月1日送立法院審議,現隨著《都市更新條例》的修正完成,將可更務實、全面、有效地推動都市更新政策、實現居住正義和加速產業經濟發展。